Rentas justas, propiedades en riesgo: ¿quién paga la cuenta?

Que levante la mano quien quiera pagar menos renta. Ahora, quien quiera comprar una propiedad. Y una última: ¿quién estaría dispuesto a invertir los ahorros de toda su vida en un departamento si después no tiene certeza de cuánto podrá cobrar, qué pasará si necesita recuperarlo o si podrá mantenerlo en buenas condiciones?

Porque una cosa es querer rentas accesibles y otra muy distinta es conseguirlas sin poner en riesgo la oferta de vivienda. Y ahí comienza el problema.

La jefa de Gobierno, Clara Brugada, propone una Ley de Relaciones Inquilinarias y Rentas Justas, Razonables y Asequibles que busca frenar aumentos abusivos y proteger a quienes rentan.

Hasta ahí, suena maravilloso. ¿Quién podría estar en contra de pagar menos por un departamento? Ponerle un límite al precio de las rentas no construye departamentos, no repara edificios y tampoco garantiza que una propiedad esté protegida frente al despojo. Y en una ciudad donde conseguir vivienda ya es complicado, esas preguntas importan tanto como el precio.

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Pensemos en quienes rentan sus propiedades. Porque cuando hablamos de arrendadores solemos imaginar grandes desarrolladoras, inversionistas con decenas de departamentos o corporativos inmobiliarios.

Y sí, existen. Pero también está la maestra jubilada que renta la planta alta de su casa, la familia que compró un pequeño departamento después de veinte años de trabajo o el adulto mayor que depende de ese ingreso para completar su pensión.

No todos los propietarios son millonarios. Y no todos los inquilinos están indefensos. Hay abusos de ambos lados, aunque eso no significa que todas las partes tengan el mismo poder económico o las mismas posibilidades de defenderse. Por eso necesitamos reglas que protejan a quienes habitan una vivienda, pero también a quienes invirtieron en ella.

Ahora imaginemos algo bastante cotidiano. Tienes un departamento. Lo rentas. Pasan los años y necesitas cambiar las tuberías, renovar la instalación eléctrica, impermeabilizar o remodelar la cocina. Todo cuesta. Y cada vez más que el año anterior. Si las reglas limitan el rendimiento de una propiedad, ¿qué incentivos tiene su dueño para invertir en conservarla?

No significa que todos vayan a dejar de darle mantenimiento. Pero algunos podrían posponer reparaciones, reducir inversiones o decidir que ya no les conviene ofrecerla en renta. Y eso tendría consecuencias para los propios inquilinos. Porque sí, nadie quiere pagar una renta abusiva. Pero tampoco quiere vivir en un edificio con filtraciones, instalaciones deterioradas o elevadores que llevan años sin funcionar. ¿Queremos rentas más accesibles o departamentos que se vuelvan más viejos y menos habitables?

Y aquí entra otro problema que me parece todavía más preocupante. El despojo. Durante el primer semestre de 2026, la Fiscalía capitalina abrió 1,978 carpetas de investigación por este delito, frente a 1,901 en el mismo periodo de 2025. Un incremento cercano al 4%, de acuerdo con cifras de la Fiscalía General de Justicia de la Ciudad de México.

Son cifras que deberían preocuparnos independientemente de cualquier reforma de rentas. Detrás de esos expedientes hay conflictos sobre propiedades, posesión de inmuebles y patrimonios que pueden representar décadas de trabajo. Y cuando hablamos de proteger el derecho a la vivienda, también tenemos que hablar del derecho a conservar legalmente una propiedad.

La iniciativa plantea contratos escritos, un registro digital obligatorio y una defensoría para atender conflictos entre arrendadores e inquilinos.

En principio, formalizar las relaciones de alquiler puede ofrecer mayor certeza. Pero el problema está en cómo se implementa. ¿Qué sucede con quien no entiende el trámite? ¿Con el adulto mayor que nunca ha registrado digitalmente un contrato? ¿Con quien enfrenta un conflicto y necesita acreditar sus derechos ante una autoridad? ¿Y qué mecanismos impedirán que las obligaciones administrativas se conviertan en nuevos obstáculos?

La falta de registro no convierte automáticamente a un inquilino en propietario ni autoriza un despojo. Eso debe quedar claro. Pero la seguridad jurídica tampoco puede depender de que una persona sepa enfrentarse a una burocracia cada vez más complicada.

Sobre todo en una ciudad donde el despojo ya es un problema documentado. Hoy recuperar una propiedad puede convertirse en una batalla de años, ¿qué nos hace pensar que agregar trámites y nuevas obligaciones resolverá el problema?

Ahí están los vecinos de la colonia Del Valle, que en julio de 2026 mantuvieron un plantón durante cuatro días para exigir atención por presuntos despojos de inmuebles. Tras las protestas, las autoridades acordaron instalar mesas de trabajo y dar seguimiento a las denuncias.

Sin embargo, en septiembre algunos afectados seguían reclamando la restitución de sus propiedades. Imagínate trabajar toda tu vida para comprar una propiedad y terminar pasando años en tribunales intentando recuperarla.

Entonces, antes de agregar nuevas obligaciones a propietarios e inquilinos, ¿no deberíamos preguntarnos por qué las herramientas jurídicas que ya existen siguen siendo insuficientes para tantas personas?

Y si formalizar un contrato se vuelve demasiado costoso, confuso o riesgoso, algunos podrían intentar evitar las reglas. Ahí aparece otro peligro: la informalidad.

Acuerdos de palabra, pagos sin comprobantes, contratos disfrazados de otras figuras jurídicas o condiciones pactadas por fuera de los mecanismos oficiales.

¿Quién gana con eso? Difícilmente el inquilino que necesita demostrar cuánto paga. Tampoco el propietario que necesita acreditar sus derechos. Y mucho menos una autoridad que pretende ordenar el mercado de alquileres. Por eso una regulación debe hacer que cumplir la ley sea sencillo y conveniente. No generar incentivos para buscar cómo evadirla.

Y hay otra pregunta que seguimos dejando para después. ¿Dónde están las viviendas nuevas? Porque mientras discutimos cuánto pueden aumentar las rentas, miles de personas siguen buscando un departamento que puedan pagar sin tener que mudarse a dos horas de su trabajo.

Una pareja que quiere independizarse; una mujer que necesita vivir cerca de su empleo; un joven que estudió, trabaja y aun así no consigue reunir los requisitos para firmar un contrato. Ellos también necesitan respuestas.

Si las reglas terminan reduciendo la cantidad de viviendas ofrecidas en alquiler, serán precisamente quienes buscan un nuevo contrato los que enfrenten mayores dificultades. No es una consecuencia inevitable. Es un riesgo que debe evaluarse.

Por que ya pasó en 2020, Berlín implementó un control de rentas que buscaba contener el encarecimiento inmobiliario. Los estudios posteriores identificaron alivios en los precios de determinados alquileres, pero también una reducción de la oferta anunciada en el segmento regulado.

La experiencia alemana no puede trasladarse automáticamente a México. Pero sí permite plantear una pregunta básica: ¿De qué sirve que un departamento tenga un precio accesible si nadie encuentra uno disponible?

Entonces volvemos al papel del gobierno. El Estado tiene la obligación de proteger a los inquilinos frente a los abusos, también debe garantizar seguridad jurídica a los propietarios, combatir el despojo y facilitar que se construyan más viviendas.

Y mientras no tengamos suficientes viviendas, seguiremos compitiendo por los mismos departamentos, con una diferencia: si la regulación desincentiva el mantenimiento, la formalidad o la inversión, podríamos terminar con menos opciones y propiedades en peores condiciones.

Eso tampoco sería justicia social. No estoy diciendo que el mercado inmobiliario deba operar sin límites, hay abusos que deben sancionarse, prácticas discriminatorias que deben desaparecer y familias que necesitan protección frente a desalojos ilegales. Pero una política de vivienda no puede reducirse a decidir cuánto puede cobrar un propietario.

Tiene que garantizar que existan suficientes viviendas, que se mantengan habitables y que tanto inquilinos como arrendadores tengan mecanismos efectivos para defender sus derechos.

Porque si comprar una propiedad deja de ofrecer certeza, algunos dejarán de invertir; si mantenerla deja de resultar conveniente, algunos pospondrán reparaciones y si rentarla formalmente se vuelve demasiado complicado, algunos buscarán hacerlo por fuera de las reglas.

No sabemos cuántos tomarían esas decisiones, precisamente por eso necesitamos evaluar los riesgos antes de convertir las buenas intenciones en obligaciones legales.

La pregunta no es si queremos rentas justas. Obvio que las queremos, pero cómo conseguirlas sin desalentar la construcción, el mantenimiento y la oferta de vivienda. Una ciudad necesita proteger a quienes rentan, a quienes invierten y a quienes todavía están buscando un lugar donde vivir. Y ésa es una responsabilidad que no puede trasladarse exclusivamente a los particulares.